任泽平:中国住房存量测算——过剩还是短缺?
因为“文革”时代住房扶植紧张滞后，1978年天下城镇人均住房修建面积反而较1950年降低20％，缺房户占比达47.5％。跟着鼎新开放后室第扶植加速，到1985年城镇人均住房修建面积增加至10.9平方米，但缺房户仍然高达26.5％；此中，婚后无房、暂住非室第房、暂住姑且简略单纯房、暂住亲朋房等“无房户”占比3.2％，三代同室、怙恃成年后代同室、成年兄妹同室、二户同室等“未便户”占比10.4％，人均住房修建面积在5.7平方米如下的拥堵户占比12.8％（原文为人均栖身面积4平方米如下，按0.7系数折合）。跟着1990年月住房轨制鼎新推动，出格是1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房轨制鼎新加速住房扶植的通知》后，商品室第@动%564妹妹%员@城镇室第完工面积大幅爬升。依照国度统计局的口径估算，1978年天下城镇完工室第面积不足1亿平，1998年跨越5亿平，2011年跨越10亿平；此中，完工商品室第面积占城镇完工室第面积占比从1995-1999年的不足32％，跃升至2000年的38％，2003年跨越60％，2007年跨越70％；从天下生齿普查和小普查资料的房龄布局数据看，有约97％的城镇住房为1978年以来制作，约87％为1990年以来制作，约60％的城镇住房为2000年以来制作。与中国分歧，泰西发财经济体的住房均匀房龄较老，好比英国、美国住房房龄跨越50年的比例均跨越40％，跨越100年房龄的比例别离为20％、7％。
从住房来历布局看，当前天下城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，另有3成为原公房、保障性住房及其他。按照国度统计局数据，1998-2017年完工商品室第合计103亿平，占当前城镇室第存量的39％。而按照生齿普查及小小額借款,普查中的城镇家庭户住房来历数据，2000-2010年采办新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9％升至21.7％（2010年起头统计采办二手房比例，为4.6％），自建房比例从35.7％降至31.5％，采办原公有住房比例从23.5％降至12.9％，采办经济合用房、两限房比例从6.0％降至4.1％，租赁廉租房、公租房从14.4％降至2.4％；租赁其他住房比例从6.1％增至18.6％，其他比例从5.4％降至4.1％。因为生齿普查中的采办二手房、租赁其他住房并未阐明来自商品房仍是非商品房，这使得咱们必要寄托商品室第完工面积果断存量房中商品房比例。
在城镇内部，都会和建制镇家庭户的住房来历布局存在显著差别。按照2010年生齿普查，都会家庭户住房来自采办新建商品房、原公房的比例别离为26％、17.3％，较着高于建制镇的14.7％、5.8％；而建制镇家庭户住房来自自建房的比例高达56.2％，较着高于都会的16.4％。
2.2 中国城镇住房自有率约70％，最高20％家庭具有约40％住房面积
中国城镇住民约70％栖身在自有住房，约20％租房，其他10％为借住、住单元宿舍等；与建制镇住民比拟，都会住民住房自有率更低且呈降低趋向、租房比重更高且呈上升趋向。按照2000年生齿普查资料家庭户住房来历统计，有74.1％的城镇家庭户栖身在自有住房，有20.5％的租房，另有5.4％的住房来历为其他（好比，借住亲朋住房但不付房钱，住单元单人或伉俪宿舍但不付房钱等环境）。到2010年，上述比例别离为74.9％、21.0％、4.1％。别的，2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率别离为77.9％、79.2％，住房自有率偏高，可能存在抽样问题。
把栖身在自有住房的比例简略看做住房自有率，2010年城镇家庭户住房自有率较2010年有所上升，但主如果建制镇家庭户住房自有率从78.0％增至83.2％，而都会家庭户住房自有率从72％降至69.8％。租房生齿重要集中在都会，都会家庭户租房比例从2000年的23.2％上升至25.8％，建制镇家庭户租房比例从15.6％降至13.3％。假如城镇团体户生齿都没有本身住房，咱们估算2000、2010年中国城镇住民住房自有率别离为66.0％、65.9％。扣除学生，2010年天下城镇住民住房自有率为71.1％；此中都会住民和建制镇住民住房自有率别离为67.6％、76.9％。从实际环境看，把栖身在自有住房的比例简略看做住房自有率从而估量天下城镇住房自有率可能稍有低估，由于可能存在因当地无房而租房、但在外埠（如老家）有房等环境。从国际比力看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2％、日本为61.7％、德国为46％，这与中国器重“家”的文化传统、和曩昔房价根基延续上涨的预期等存在必定瓜葛。
从生齿普查界说的家庭户人均利用住房面积散布猜测，当前城镇家庭住房具有的不服衡水平较为紧张，最低20％的城镇家庭仅具有约6％的住房面积，而最高20％的家庭户具有约40％或更多的住房面积。按照生齿普查资料界说，当一个家庭有多套住房时且未出租或借给别人栖身，其“利用”的住房面积为全数住房面积；但若该家庭有住房出租或借给别人栖身，则该住房面积为现实栖身人“利用”，计入现实栖身人的住房面积。从实际来看，租房人群的人均住房面积修建面积一般海盜村,在30平如下；如家庭人均住房面积跨越50平，则生齿普查统计的住房面积极可能为该家庭产权所有。是以，斟酌出租等环境，生齿普查的利用住房数据可能会低估富饶家庭的产权住房面积，高估贫苦家庭的产权住房面积，是以低估现实产权具有住房环境的不服衡水平。
咱们对人均住房面积在8平方米如下的家庭户乐观假如其人均住房面积为7平方米，对人均住房面积在70平方米以上的家庭户守旧假如其人均住房面积为72平方米，由此计较分歧类型家庭户具有的住房面积。钻研发明：
其一，住房坚苦的家庭户比例较着下滑。1995-2015年人均住房修建面积在8平方米如下的家庭户数占比从12.6％降至3.3％，人均9-16平方米的家庭户数占比从35.3％降至11.9％。
其二，高收入家庭利用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于降低，但与此同时，低收入家庭利用的住房面积占比与其户数占比的比例也在趋于降低。2000-2015年，人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例从2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例别离从2.30（2005年）降至1.8九、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面积在8平方米如下、9-16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例别离从0.35（1995年）降至0.1九、0.61（1995年）降至0.35。
其三，即便从利用环境看，住房散布的不服衡水平依然紧张。换算为五等份或十等份看，2000年最低10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离为3.0％、7.1％，最高10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离为22.4％、39.0％。到2010年，环境变革为，最低10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离为2.3％、6.2％，最高10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离为21.8％、39.4％。2015年小普查数据存在必定抽样问题，致使最低10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离升至为2.8％、7.2％，最高10％、20％城镇家庭户利用的住房面积占比别离降至19.6％、36.9％。
按照生齿普查资料城镇家庭户住房“利用”环境的数据估算，1995-2015年天下城镇家庭户住房利用散布的基尼系数大致连结在0.3摆布，这明显存在低估。若是斟酌20％的城镇家庭户租房、人均住房面积更低的城镇团体户生齿和2亿多农夫工群体在城镇置业比例较低等环境，低收入群体现实具有的住房面积占比与其户数即生齿占比的比例无疑将更低，即产权层面的城镇家庭住房散布基尼系数无疑更高。
2.3 中国房地产市场尚处白银期间，将来仍有较大成长空间
房地产持久看生齿，虽然中国20-50岁主力置业人群范围在2013年摆布达峰值，但综合斟酌城镇化过程、住民收入增加和家庭户均范围小型化、住房更新等，中国房地产市场将来仍有较大成长空间。中国房地产市场将渐渐从高速转向中速、高质量成长阶段。
一是中国城镇化过程另有较大空间，到2030年城镇化率达70％时城镇生齿将再增长约2亿。2017年中国城镇常住生齿达8.1亿，常住生齿城镇化率为58.5％，不外此中存在2.2亿的农夫工及家眷后代未能市民化，如按户籍生齿算2017年城镇化率仅为42.3％。估计到2030年中国常住生齿城镇化率将达约70％，城镇常住生齿将较2017年再增长约2亿。按照咱们在陈述《中国@生%WG954%齿大迁%r8tfy%徙@》中测算，2012-2016年中国城镇生齿增量中来自天然增加、区划变更、乡城迁徙的均匀比例为18.6％、35％、46.5％。这象征着，即便假如因区划变更致使的农夫当场城镇化发生的住房需求全数欠亨过市场渠道知足，而是经由过程安顿房（拆迁）或带房入城（未被拆迁）知足，2018-2030年仍有1.3亿新增城镇生齿存在室第需求。如假如安顿房也是经由过程市场采办（如货泉化安顿）知足，且未被征迁、带房入城的比例为20％，则2018-2030年大致有约1.9亿新增城镇生齿存在住房需求。
二是与重要发财经济体比拟，中国城镇人均住房面积较小，跟着住民收入增加和家庭范围小型化等，人均住房面积将来存在最少20％的晋升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，跟着将来向高收入经济体行列迈进，城镇住民对人均住房面积的需求还将进一步增长。国际上一般对住房面积统计的口径为利用面积，把2017年中国城镇人均住房修建面积依照0.7的系数折合为利用面积仅为23.0平方米，较着低于重要发财经济体程度。斟酌到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简略以0.85的系数把列国人均住房面积换算为列国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积别离为28.二、27.9平，日本为33.1平，德国、法国别离为38.六、39.5平方米，美国为66.9平。
另外一方面，中国度庭户范围小型化趋向较着，也将致使更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生养率下滑、晚婚、不婚率和仳离率提高、寿命耽误、生齿活动等身分，家庭范围小型化是世界列国生齿成长的广泛趋向。好比，1960-2015年，日本一人户、二人户家庭比例别离从5.3％、12.7％增至34.5％、27.9％。当前日本、美国、韩国度庭户均范围别离降至2.3三、2.5四、2.73人。中国度庭户均范围从1982年的4.41敏捷降至2010年的3.09；此中，2010年城镇家庭户均范围为2.85人。2015年小普查可能存在抽样误差，天下和城镇家庭户均范围别离为3.十、2.93人，较2010年反而有所上升。从一人户、二人户比例看，中国2010年仅别离为16.5％、26.5％，整体至关于日本1990年月至21世纪初程度。
是以，若是以人均利用面积28平即人均修建面积40平为尺度算，将来中国城镇人均住房面积压在约22％的改良空间。
三是中国现有城镇住房成套率仅85％，而且另有20％的家庭栖身在前提较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅约85％摆布，另有约15％的室第必要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1％，1995年栖身在成套室第的家庭户比例快速晋升至61％，2010年、2015年别离达75.6％、84.3％。此中，按照2015年小普查数据，都会、镇家庭户中同时具有厨房和茅厕的比例别离为89.3％、76.8％。二是中国城镇另有约20％的平房必要更新。跟着拆迁新建，中国城镇家庭户中栖身在平房比例从1995年的46.1％降至2015年的20.6％，此中都会、建制镇别离为10.2％、36.1％。
2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。按照咱们前述测算，2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房修建面积别离年均增加3％、2.3％，假如2018-2030年中国城镇人均住房面历年均增加1.3％-1.5％增加（即2030年人均住房修建面积达38.8-39.8平方米），则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平、较2017年净增128-138亿平。以1.5％-2％的折旧率计较，则2018-2030年将折旧拆迁约65-87亿平，则2017-2030年城镇住房需新增193-226亿平，即年均新增14.8-17.4亿平。从汗青履历看，2000-2010年每一年约有4亿平属于农夫带房入城和未纳入国度统计局城镇完工室第面积统计的住房面积。假如2018-2030年这部门仍为年均4亿平，则2018-2030年每一年需新增城镇住房10.8-13.4亿平。
3 地域层面：哪些处所屋子多，哪些处所少？
基于2010年生齿普查资料分省数据、2015年1％生齿抽样查询拜访资料分省数据等，并连系天下城镇住房环境，咱们估算了2010年、2017年各省级、地级单元城镇室第存量、人均室第修建面积、套户等到相干环境。
3.1 省级：东北三省套户比均匀1.17，京津渝粤4省套户比低于1.0
当前天下近60％的城镇室第存量集中在山东、江苏、广东、河南等10个省。分地域看，2017年东部、中部、西部、东北地域城镇住房存量别离占天下的42.6％、26.5％、23.5％、7.4％，而对应的城镇常住生齿比例别离为43.6％、24.4％、23.8％、8.2％。分省看，2017年山东、江苏城镇住房存量跨越20亿平，广东、河南在17-20亿平，浙江、四川、湖南等6个省分在10-15亿平之间，其他省分则不足10亿平，海南、宁夏、青海、西藏等4省更是不到2亿平。
苏浙鄂等7省人均住房修建面积跨越35平方米，而沪津粤等3省不到28平方米。分地域看，2017年东部、中部、西部、东北地域城镇人均住房修建面积（包含学生及其宿舍）别离为31.一、34.九、31.六、29.4平方米。分省看，2017年浙江、湖北、江苏等7省会镇人均住房修建面积跨越35平方米，广西、山东、四川等13省会镇人均住房修建面积在30-34平方米之间，北京、辽宁、吉林等其他11个省会镇人均住房修建面积低于30平方米，上海、天津、广东人均更是低于28平方米。
因为各省套均面积压在差别，城镇人均住房修建面积的巨细与套户比的凹凸其实不具备必定接洽。从包含学生及其宿舍的城镇套户比看，东部、中部、西部地域别离为0.9九、1.0五、1.03，东北地域套户比为1.13。从不含学生及其宿舍的套户比看，东北地域套户比均匀达1.17，青吉黑黔等4省套户比跨越1.15，京津渝粤等4省低于1.0，上海略高于1。分地域看，东部、中部、西部地域别离为1.0二、1.0九、1.08，东北地域为1.17。分省看，2017年轻海、吉林、黑龙江、贵州等4省会镇住房套户比跨越1.15，内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间，海南、新疆等8省套户比在1.05-1.10之间，河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间，北京、天津、重庆、广东等4省套户比在1.0如下。
从住房成套率看，2015年重庆、广东、山东等省会镇家庭户栖身在成套室第的比例跨越90％，而黑龙江、云南、内蒙古、西藏等省低于75％。从修建层数看，2015年有河北、山东城镇家庭户栖身在平房比例高达40％以上，西藏、内蒙古、山西、河南在30％以上，而浙江、湖北、江西、重庆、上海、福建等省低于10％。
3.2 地级：90城套户比小于1，一线套户比不跨越1
限于地级层面城镇高中阶段及以上的学生数据难以收集，咱们只估算了包含学生及其宿舍的地级层面城镇人均住房修建面积、套户比。在天下337个地级单元中（不含三沙），既有87个都会人均住房修建面积小于30平，也有35个都会人均住房修建面积大于40平；既有90个都会的套户比（含学生及其宿舍）小于1，也有90个都会的套户比大于1.1，将来更需器重区域差别中可能存在的布局性机遇。
从人均住房面积看，2017年有87个都会的人均住房修建面积小于30平方米，占比25.8％；有127个都会的人均住房修建面积介于30-35平方米，占比37.7％；有88个都会的人均住房修建面积介玩運彩,于35-40平方米，占比26.1％；有35个都会的人均住房修建面积大于40平方米，占比10.4％。
从套户比看，2017年有90个都会的套户比小于1，占比26.7％；有157个都会的套户比介于1.0-1.1之间，占比46.6％；有72个都会的套户比介于1.1-1.2之间，占比21.4％；有18个都会的套户比高于1.2，占比5.3％。
分线看，当前一线、二线、三四线都会人均住房修建面积别离为25.九、32.0、33.5平方米，套户比别离为0.9七、1.0二、1.06，一二线都会住房供应偏紧。从包含学生及其宿舍的人均住房面积看，2010年一线、二线、三四线都会人均住房修建面积别离为22.九、26.八、28.5平方米，到2017年别离增至25.九、32.0、33.5平方米，别离增加13.3％、19.4％、17.7％。从包含学生及其宿舍的城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线都会套户比别离为0.9二、0.9三、0.96，到2017年别离增至0.9七、1.0二、1.06。
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