台灣房地產＂暗涨＂陸資玄機

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[台區均价4万元人民币/平方米，而上海城區到处可见8万～10万元/平方米楼盘，“動不動6万元/平方米冒头，而台北6万冒头不多，6万以上的都是點缀性的，而上海内环這种楼盘随处可见”

台北淡水阳明山的小平顶，是當地樱花绽放之地，讓很多熟悉日本樱花的當地人颇感惊奇。這里曾经被称為草山，後来被當局改為阳明山，以温泉闻名。當地史料提到遊客意外發現樱花的记载，“令人惊奇，因為這里的樱花比日本樱花更有特色。”當地人介绍说。

在這片風景宜人的栖息之地，似乎总能產生惊奇之景。不過，這次是一道人工風景线，吸引着本地人、大陸客和华人的眼光。有着大陸地產界思想家之誉的万通地產老板冯仑在台灣地區的開山之作就選在這片孕育惊奇的風水宝地。

万通试水

万通台北项目占地面积29734平方米，总计276套，是万通试水台灣的小型项目。根据台灣相關规定,不允许大陸資本参股超過30%的公司台灣地產業，万通地產在新加坡注册的Vantone Capital Pte.，Ltd的股份比例為29%。

万通地產总经理云大俊表示,大陸房地產市場的调控使得万通地產和的地產公司一样销售受到一定影响，也使得万通地產寻找往外走的發展方向，“台北项目以大陸富豪為主要销售目标。”

7月下旬，北京万通商務D區27楼，万通台北项目针對公司客户的推介會如期举行，热闹之余，参與项目销售的王经理已经忙得不可開交，既要回答购房者的咨询電话，還要發短信邀请客人参與9月3日的项目推介會，并邀请客人参加9月份台北看房之旅。

据了解，万通台北项目已经售出10余套，以均价4万元人民币/平方米勇冠當地房地產市場，當地房价均价也不過2.5万元人民币/平方米。為了推進项目進展，万通集團通過新加坡快速切入台灣市場，规避了很多對陸資的限制。

目前，项目開發的200多套房屋通過正常销售和網拍同時進行，王经理则透露，房屋面积从133平方米～370平方米不等。為了讓自己的台灣处女作快速蹿红，冯仑對购房者推出了一次付清9折、分期9.3折、按揭9.8折的三种优惠档次。

“9月份的看房之旅只需要交5万元人民币定金就能成行，并享受购房优惠，不過折扣率多少還未确定。”王经理告诉《第一财经日报》记者，“很多人對台灣既熟悉又陌生，要充分利用台灣資源和政策，挖掘。”

已经往返台灣30多次的冯仑在形容“万通台北2011”项目時，推崇台北醫疗服務、、城市、生活环境价值，以及台北共同的语言背景這一。仲量联行台灣总经理赵正义表示：“海峡两岸拥有相同的语言與文化，對中國大陸者與開發商進入台灣市場相當有利。”

台灣房地產市場一年分為两個旺季档期，上半年為3月29日，下半年為9月28日，這两個日期前後都是台灣长假期。而此次，万通希望能在9月份组织大陸客看房團，赶上台灣下半年的大档期。

从事两岸经贸交流的詹女士指出，从房地產销售实務来看，第二、三季延宕的买气可望在9·28後出現，業者希望透過“9·28档期”话题引爆第四季與隔年农历春節前的买气，因此“9·28档期”在業者心目中肩负房市景气承先启後的大任。

“五四三”条款

大陸資金入台购买房產十余年则几乎处于停滞状态。

2009年6月，台灣地區依据新修订《大陸地區人民在台灣取得设定或转移不動產物权许可辦法》，進一步放宽陸資在台取得不動產限制，即被業界誉為“五四三”条款。

根据此规定，购置台灣房產证可获得台灣當局核發的“出入境许可证”，大陸购房者在台购房最高可貸款五成，一年可在台灣居住4個月，并可多次往返，3年内不得转售；此外，大陸新娘目前规定在台灣可居留半年，如果有了房產证，可增加到10個月。

而2009年之前，尽管台灣當局修改了很多相關法令，表面上大陸居民可以在台灣购买房屋，“实则困难重重。”一直从事两岸房地產咨询業的卫民不動產智库负责人蔡卫民说。

据介绍，2009年之前，台灣“内政部”要求大陸人士在台灣购买房屋需提供資金来源证明；此外，在台灣购房與居住不能產生必然联系；最關键的是，不能在台灣貸款。多数购房案例都以大陸新娘名下购房為主。

随着形势發展，台灣當局因应民间购房需求，放低了陸資购房門槛。目前，陸資企業主要通過香港成立公司進入台灣购房，以航运公司和金融企業為主。而個人台灣房地產的以亲人在台灣居多，而陸資购房主要集中在台安和信义的高档社區。

相對大陸的房貸高利率，台灣房貸利率只有1.67%，具有很强的比较，蔡卫民说，陸資来台就像20年前台資登陸一样會走相同的路。

“現在大陸去台灣的，多多少少都有台灣朋友，而當年台灣人来大陸几乎一個人都不認识，2009年開放陸資来台灣购房，現在又有很大的潜在买盘，大陸一线城市房价那麼高，台灣房地產市場還有空间，如马英九再次當選，台灣房地產還要上一個台阶。”蔡卫民分析说。

相對上海外环以内600平方公里城區面积，台北市區面积只有300平方公里，台區均价4万元人民币/平米，而上海城區到处可见8万～10万元/平方米楼盘，“動不動6万元/平方米冒头，而台北6万冒头不多，6万以上的都是點缀性的，而上海内环這种楼盘随处可见。”蔡卫民说。

而為了充分挖掘“五四三”条款機會，蔡卫民在感受大陸房地產调控的压力時，只能把客户引往台灣，每周進行3～5場说明會造势。“只有真正深入民间，不只是景點接触，容易產生感情，產生民间互動才能深入交流產生真正的商機。”蔡卫民说。

“陸資短期炒作作為诱因，中长期持有更有前景。”業内人士说。一位台商在2007年以4000万元购置了两套汤臣一品房產，三年内一倍。“這既是收益也是身份象征，陸資去台同样會產生這样的效益。”

据了解，目前准备去台灣的個人者以小企業老板居多，資金以1000万左右為主。“這個群体继续在大陸购房害怕後续政策不确定性，正在考虑資金更有安全保障的地方。”蔡卫民分析说。

大陸資金正在沿着20年前台資登陸的路线前行。“五年内来上海买房证明在华人圈的地位，而将来有没有在台灣买房是证明身份的标志；此外，住宅，台灣利率不到2%，可以赚取三差（汇差、利差和房差），可以预期大量大陸資金将要進入台灣。”業界人士说。

風险與收益并存

相關人士透露，一陸資企業在台灣南部收购了一家台灣酒店竟然被陸客婉拒入住，怕被曝光。“陸資台灣房地產可能面临一些意想不到的市場風险，當然，機會也很大。”经常往返两岸的环球企業資源管理科學院秘书长童媛春说。

童媛春分析指出，台灣作為資源稀缺地，房地產，两岸和平發展前景带来很大的國際需求，两岸越稳定發展，國際大企業行销和研發就會放在台灣，這样就具有商業逻辑性。

童媛春還表示，台灣信息、金融國際化没有丝毫限制，两岸和平总趋势，ECFA制度化，國際大企業及全球都看好中國市場，台灣房地產具有商業逻辑性，无论“商、住”都有价值。

此外，台商資金回流和荣归故里的心态给台灣房地產市場极大的動力，台商回流效应不容小觑，康師傅巨資购买101大楼就是经典之作。

而台灣金控自己地產也给台灣房地產市場带来巨大刺激。由于台灣金融業规模有限，增长動力不足，混業经营给它们提供了自己地產機會。

“金控集團通過金融，如房地產基金自己来改善整個金控财務报表，所以大陸客要小心接盘，不過，台灣企業做生意還會给後来者留有余地，高位接盘還是有些空间留着的。”童媛春说。

業界分析人士指出，由于人民币和台币都面临着對美元压力，而台币幅度要快于人民币幅度，所以陸資台灣房地產還可以赚取汇差。

“與股市一样，楼市也有風险，入市需谨慎，整個经济萎缩，二次探底風险，台灣選举将至，房地產忽高忽低不利于管控。”童媛春提醒说。