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时时有人问力哥，能不克不及投资写字楼、@商%2QEi8%店或游%J6z2j%览@地产？
问写字楼和商店的，大可能是三四线都会的，由于一二线的写字楼和商店代价都已很贵了，而不少三四线都会的写字楼和商店，总价低，不限购，不少人就心动了。
而问游览度假房的，则一二线都会的占多数，日子超出越好，就想到海边或山里买一套度假屋，一方面可以投资升值，一方面本身今后也能够去度假养老。
固然客观地说，力哥不该该一棒子打死所有这些房产物种，但对付平凡人来讲，我仍是建议大师尽量躲避。
大师想想，为甚么会有那末多中介向你举荐写字楼、@商%2QEi8%店或游%J6z2j%览@度假房？
由于佣金比例，比平凡室第更高。
为甚么佣金比例更高呢？
屋子欠好卖呗。
先来讲写字楼和商店这两种商用物业。
买房投资要得到收益，要末靠房钱，那就必需持久有人愿意租住，要末靠出售赚差价，那就必需有很强的活动性，买房需求大，轻易动手。
而商用物业的出租，很大水平上取决于本地经济所处的汗青成长阶段。
不少三四线的处所当減肥藥,局很接待开辟商用物业，由于这些能带来就业和税收，能延续鞭策处所GDP增加，而平凡室第则是一锤子交易。
可是这类思绪，会致使商用物业的制作速率，跨越本地经济的现实成长程度，也就是没有那末多租写字楼和商店的需求。
更首要的是，商用物业不是刚需，经济情势好，赚钱机遇多的时辰，天然商用物业会比力吃香，但经济情势变差了呢？
究竟结果，无论经济好欠好，平凡人日子总要继续过，饭总要继续吃，屋子总要继续住。
不成能经济低迷，本身住的屋子也不要了。但若经济低迷@动%564妹妹%员@房价下跌，那作为刚需的室第，需求最轻易被刺激出来，而商用物业，仍然乏人问津，由于这时候抄底买下的人，极可能仍是租不掉。
更大的问题在于生齿。
绝大大都三四线都会的生齿，放在10年以上的长周期来看，必定会逐步削减。由于生齿向少数中间都会汇集，是全球都会化成长的履历，中国不成能破例。
比拟于室第，商用物业更仰赖生齿基数，也更易遭到打击。
不说三四线，就以上海为例，投资选择写字楼和商店也是一门很大的学问。
挨近地铁，已经是人尽皆知的真谛。
但即便挨近地铁，也不必定就可以租出去。
好比前几个月我本身公司换办公室，我也处处跑，发明不少位置稍偏的写字楼，空置率就较着比力高。即便挨近地铁的，只要四周还盖了更大更新的写字楼，作为老楼的房钱也会受影响。
我租下的写字楼，听说上半年还能保持在5块多，就由于隔邻新开了一个写字楼，我现实以4.7元/平方米租下。
而在外环外，处处都是区当局乃至镇当局鼎力搀扶的商务区，在上海郊区，也没那末缺地，大片农田可以平整出来，综合开辟，段位常常都很高，但由于位置冷僻，如果没有地铁纵贯，常常也没那末好租。
据我察看，中国如今总体的写字楼数目已颠末剩了，真正稀缺的， 永久是一线都会市中间的稀缺地皮上的写字楼。
北京国贸
还记得近来北京出了个新政吗？五环之内（南四环），原则上将来不容许再造新的写字楼，这才是真稀缺。哪怕中国经济再低迷，北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州珠江新城、香港中环的写字楼，持久看，也仍是香饽饽。
上海陆家嘴
至于商店，实在投资危害比写字楼更高。
写字楼里，可以办公，也能够做各类直接面向C端客户的贸易用处，好比我租的办公室，以前是租给一家足疗推拿养身机构的。
而我四周的邻人，大可能是做和孩子有关的买卖，这类买卖，开在写字楼和商店均可以，但商店房钱比写字楼贵很多，以是咱们在马路上常常能看到“旺铺招租”的告白，实在这些铺子一点不旺。
即便是写字楼，我入驻3个月来，统一楼层一共8户人家，已有三户房间换了新租客，可见创业失败的几率，真的高。
再说商店房钱，如今各类都会综合体愈来愈多，但内里的消费也愈来愈高。此中最大的本钱，就是愈来愈贵的店面房钱。
别说综合体了，就说我家小区门口的门面房，头几天我去那家充其量只有30平米的沙县吃馄饨，一看怎样馄饨都涨价了，老板娘就起头吐苦水，说租约下个月到期，房主直接把房租从1万涨到2万，就算每天包馄饨，一天不苏息，天天就要增长300多块钱本钱，至关于天天最少50碗大馄饨都在替房主下。
她如今也没想好怎样办，其实不可，只能关门走人。
以是上海外环内，如今随意一碗只有三四片薄如蝉翼的牛肉片的兰州拉面，都要10元起卖，随意一个开在门面房里的煎饼果子，略微加一点料，也要10多块。
如果你想开个高端点的打扮饰品店，左侧是兰州拉面，右侧是沙县小吃，你感觉这店有可能买卖好吗？
中国餐饮界三大巨擘
此外商用物业不是民生刚需，以是衡宇买卖阶段，不会有各类税收优惠，必定是封顶征收，这块本钱在转手时，也会吓死人。
而在衡宇持有阶段，水电煤都贵，物业费更贵，若是买下后终年租不出去，光是物业费的本钱就吓死人。
再来讲说度假房。
事理和商用物业是相通的，生齿永久是最焦点的要素。
真正国际知名的游览渡假区的焦点区域的地产，仍是蛮稀缺的。
但这类屋子，常常可遇不成求，真正已开辟成熟，办理规范，每一年客流不乱的知名游览区，焦点区域哪里另有新居出售？
游览地产一般要末靠山，要末靠海。
中国山水奇丽，海岸线绵长，在我眼里，不论是黄山庐山仍是大理版纳，游览地产的稀缺性实在并无那末高。
热带海岛的一线海景房，稀缺性会高一些，在中国只有海南有。
海南度假别墅
但即便是海南，也已被过分开辟了，太多的沿海楼盘，已酿成鬼城。
我有一个日常平凡常驻海南，在海南做了10年游览地产企划的上海朋侪，成天在卖文昌陵水的屋子，他暗里屡次和我说，海南真正值得买的，只有海口市中间那四个区，连三亚都不值得买。
三亚的都会级别，达不到那末高，但由于天下人民都去哄抢，房价却高得吓人。
三亚
外洋也是一个逻辑，我在曼谷买房以前，先去东南亚最热点也是最成熟的海岛游目标地——普吉岛转了一圈，发明普吉岛真正有投资价值的焦点一线海景房，只有那末一小块沿着芭东海滩的地盘，卡伦海滩也还行，到了卡塔海滩就略微有点偏了，更不要说更南方的奈涵和拉威海滩了，根基就是把投资客往死路上带的节拍。
但真正最热点的一线海景房，还轮获得在2018年留给你吗？普吉岛30年前刚开辟的时辰，最佳的一线海景就已被希尔顿们给争先圈走了，以是如今新开辟的度假房，常常只能造在后面的半山腰上，虽然说海景也仍是看得见，但走到海滩和贸易区，也还要走个十几二十分钟，性子就彻底纷歧样了。
芭提雅的问题就更紧张了，连海滩边焦点区的屋子，我都不看好。
一是芭提雅的都会范围过小，二是我对芭提雅这个处所，一点好感也没有。
芭提雅的海滩很脏，这个大师都晓得，究竟结果开辟那末多年了，但芭提雅的红灯区其实太浮夸，芭提雅海滩边上，晚上站满了站街女，可以说三步一岗，五步一哨，带孩子来玩的家长，该怎样和孩子诠释这些姐姐姨妈，成天穿着表露站在路边干吗呢？
芭提雅红灯区
黄赌毒是人道的弱点，游览区靠开放黄和赌来拉动经济，其实不希奇，但关头要限定区域，好好办理，普吉岛的红灯区集中在芭东海滩步行街，若是没乐趣，彻底可以避开，但芭提雅避无可避。
这类环境，在经济更后进，苍生更贫困的柬埔寨西哈努克港也存在，而在柬埔寨的内陆，贫困加倍浮夸，有些怙恃乃至会把女儿的初夜权，以20美金的代价卖给外国人。以是我才说，泰国买房只能投曼谷市中间，柬埔寨买房，只能投金边市中间。
但即便是金边，这座瑜珈褲,都会的贫富差距之大，也过分惊人，也只合适高危害经受能力的投资客。
越南我还没去考查过，但也是一个逻辑，要投只能投胡志明市的市中间，连河内都别投，但越南有个硬伤，就是对中国人抱有太强的敌意。
以是说，看了那末多，我感觉最值得买的，仍是平凡室第，特别是中间都会中间区域的平凡室第。 |
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發表於 2019-7-20 16:37:25
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