央行嚴控信貸 任志強預測五成地產商難過寒鼕

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6月20日，央行嚴控地產信貸政策成為貨幣政策委員會例會中重點討論的題目。在出臺一周之後，這項被稱為“中國地產業十年來最刻薄”的政策遭到的質疑遠比歡迎多很多。

“房地產企業、建築施工企業貸款获得的流動資金，不克不及用在蓋房上，買地的錢也不克不及靠銀行貸款來交。此外，隻有主體結構封頂後，纔能對購房人發放貸款”，這些具體規定被認為將徹底切斷開發商的現金流。北京華遠集團董事長任志強提出：“50%以上企業會垮臺，70%以上項目將無法繼續”，這一說法获得許多地產業內人士的拥护。

對此，貨幣政策委員會委員、中國社科院金融钻研所所長李揚向記者暗示，“對新政策各方见解纷歧這很正常，這必要磨合，過一段時間再說，也不解除再次調整政策的可能。”

放大的懲罰

李揚暗示，央行的新規定是瞄向地產市場“白手套白狼”的投機行為。李揚說：“總體來說央行有一個判斷，這個市場已經有了一個很好的發展，為了不把這個市場做壞，以是適時約束一下。”

為此，央行已經進行了長達一年的市場調研。盡管無法流露調查報告的細節，但央行對房地產市場的這次摸底結果表白，房地產貸款中違規金額占的比重驚人。貨幣政策司司長戴根有在接管中心電視臺采訪時坦承，“一些处所房價上漲過高，屋子的空置率过高，特別是高檔房、別墅，大量空閑，賣不出去，壓的是銀行貸款。這種情況發展下去，銀行不良貸款比例就會上升，潛在著庞大的金融風險。”

但是，來自地產業界的反應彷佛遠遠超過決策者最初的設想。萬科董事長王石說：“應該說90%的企業是在尽力干事，不克不及因為10%的企業有問題而進行全體制裁。”中國房地產協會副會長顧雲昌說：“若是依照央行通知去做，有一批實力不強的開發企業必定要被镌汰。”事實上，由於新政策對地皮儲備貸款的發放、房地產開發貸款、建築施工企業的貸款都進行了必定限定，現在中國3萬多家房地產開發企業中彻底合适貸款標準的據估算在10%摆布。毫無疑問，這將導致中國房地產業的从新“洗牌”。

在開發商眼中，這是一次放大的懲罰。浩雲地產咨詢公司總經理王哲把這比方為“號對了脈，但開錯了方，至可能是治表難治本”。王哲解釋說：“其一，房地產業過分依賴銀行的场合排场的確存在，61%的資金來源於銀行很難說是良性的，銀行要獨立面對開發商、建築商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何違約或三者之間的交织違約都會產生還貸的風險，但這偏偏反应了房地產融資渠道單一的轨制性問題；其二，信貸緊縮政策停止了開發商唯一的生命線卻無法動搖繁殖地產泡沫的最本質缘由––地皮批租；其三，央行新政策將直接或間接地增长了房地產企業的資金本钱，而這最終會計算到價格中，產生的結果是有弊無利。”

開發商對央行拿本身開刀的做法暗示不解。鋒尚國際公寓總經理張在東認為，對二次購房者提高門檻是典范的價格歧視。地產業界大佬任志強對此埋怨最甚，他向記者暗示：“中断給有大量負債和有工程欠款的開發公司貸款是對的，但若這些負債和被拖欠的工程款都來自於銀行，那麼中断給開發企業貸款的結果，是導致原來的貸款包含給開發商的和給施工單位的貸款，都有可能爛掉。央行这次信貸政策調整，截斷房地產原本的現金流鏈條之後，最大的風險依然在銀行。”

細節難題

在公開的場合，各商業銀行均暗示將嚴格執行這項旨在低落銀行信貸風險的新政策，但對於操作細節則都充滿疑慮。

中國農業銀行房地產信貸部副總經理高亮解釋說：“若是說信貸查閱繫統，包含個人繫霈方,統這一塊，都能夠聯網的話，那麼各商業銀行可以查閱記錄。但因為沒有聯網，很難查閱出某個貸款戶到底買的是第一套房還是第二套房––他可能第一套屋子在北京買，第二套屋子跑去上海買，第三套房可能又跑去重慶買；他可以用愛人的名義購買第二套房。這必要相關的技術來保證其可操作性。”

更大的困難在於，緊縮信貸也並不必定合适銀行的經營必要，在房地產業融資渠道單一的布景下，銀4d彩繪,行在這個問題上摆布為難。上海浦發行一名高層人士向記者暗示：“從風險角度考慮，浦發很支撑央行的決定，但商業銀行之間競爭剧烈，客岁工行和建行的房產信貸都達到總額的20%多，而現在浦發銀行隻做到10%，是一個很是均匀的程度，也是本年的首要業務标的目的。”這位接管采訪者暗示，比拟給大國有企業貸款，住房貸款風險要小不少。他說：“一個政策出來百分之百去執行是不現實的，走擦邊球的可能還是有的，你不走別人也會走。”

這部门表白，各商業銀行的操作將很大水平上決定新政策的结果。王哲認為：“對於提高高檔房和第二次購房所付貸款比例這一政策，央行僅僅是給了商業銀行一個政策性的指引，各商業銀行可以根據指導性的意見再做出具體的規定。什麼價格算是高價房，什麼別墅屬於高檔別墅，對此各個銀行的規定纷歧樣，重要看若何操作。操作屬於市場行為，誰也不會把客戶拒之門外。”王哲預測，若是沒有強令執行，沒有具體操作細則，市場競爭的最終結果將有多是各家銀行仍執行原來的政策。在這種情況下，新政將不成防止流於情势。

基於這種認識，王哲給他驚慌失措的客戶的建議是靜觀其變。“現成的例子是在2001年，央行也發過類似通知，但大师不是照樣貸到款嗎？”王哲說。

融資之痛

李揚也強調，新政策的階段性值得關注。李揚說：“現在不少处所出現了兩極分解，一個極端是許多人買不起房，而有的人操纵銀行貸款的空子，買一套，租出去，再買一套，再租出去，再買一套。若是說是一個完美的市場經濟的話，對此無可厚非，問題是現在市場經濟不完美，對此采纳的一些办法，我覺得也有需要。”

麻煩在於當供、需雙方都彻底依賴於銀行單一渠道的支撑時，天然就會使銀行堕入一個兩難的風險怪圈当中：节制了消費一頭就會使供給出現過剩，节制了供給就會使消費需求無法滿足；兩頭都給與支撑就使市場高漲，風險增长，變成由銀行政策在決定和影響市場，而非由供求關繫來決定市場，這個均衡又並非靠銀行能摆布或有用判斷與节制的。這一切的根来源根基因還在於今朝房地產企業融資渠道依然重要限於商業銀行貸款。

清華大學房地產钻研所劉洪玉传授強調：“在成熟的房地產業，開發商的重要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發行股票，而重要通過債券、不動產基金和合作會等情势來自行籌資，國內地產業的一個軟肋就是資金途徑單一化。”這些底子的轨制身分被關於泡沫的討論掩蓋，卻始終沒有获得改良。