中国人均住宅1.1套?从住房总量看中国房地产的下半场

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近日，住建部住房政策专家委员会副主任、天下房地产商会同盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上暗示，如今中国室第人均1.1套，人均修建面积大要在35-40平米之间。由此，他得出的结论是“中国住房市场另有很大成长空间”。

如许的结论很难说是错的，但他给出的数据却让不少人不测。稍有统计知识的人就会晓得，样本的数据越大，均匀数能反应出的实际环境就越失真，这时辰就必要均匀数和中位数共同利用，固然过后有专家订正，“人均1.1套”应为“户均1.1套”，不然按照后面人均35-40平米的修建面积，户均要有三四套房了，“被均匀”是不少人的第一反响。

另外一方面，如今中国室第户均1.1套，是否是象征着中国住房总量已趋近于饱和了呢？或说，将来的房地产行业成长主流是存量市场的革新而非做增量呢？

一笔胡涂账

究竟上，我国从未举行过天下性的住房普查，不管是统计局仍是住建部都缺少周全的住房统计数据，这活着界大的经济体内里是很少见的。因为缺少周全客观正确的数据，它就直接影响楼市政策的履行结果。如是金融钻研院院长管清友在本年6月份接管笔者采访时也提到，我国房地产政策一个很大的问题就是電熨斗,底数不清，对天下的住房总量缺少一个周全的果断，以是政策出台总有瞽者摸象的感受。

中国住房总量之以是迟迟没有周全正确的数据其实不在于其统计的难度，由于中国每十年会做一次天下生齿普查环境（上一次是2010年的“六普”），普查的内容就包含全民的住房环境，但因为普查固然采纳的是入户查询拜访制，因为住房信息等根基属于申报制，漏报、不报的征象不免存在，隱適美, 国度又不肯意投入气力举行联网追查，以是咱们今天看到的数据可能是估算、测算。2013年8月，《人民文摘》在一篇《咱们事实缺不缺住房》的文章中，援用国务院成长钻研中间、市场经济钻研所所长任兴洲的说法，按照2010年第六次生齿普查数据和相干数据测算，2012年中国堆集存量住房面积约179亿平方米，2.2亿套房。依照常住生齿家庭算，户均约1.02套住房。

六年以后就人均1.1套住房了吗？这也是顾云昌的话引发轩然大波的缘由。

固然，中国住房总量难以完备统计也是有缘由的。好比中国住房供给系统繁杂，显现典范的城乡二元布局，屯子多为宅基地自建房，而城镇则以商品房为主。大大都对住房的展望与估算，都因此城镇住房为钻研标的。而难点在于，城镇住房供给系统也繁杂多样。

按照如是金融钻研院近日公布的研报《中国住房总量估算：咱们的屋子多余了吗？》一文显示，1994年房改以后，城镇住房系统进入新期间，颠末二十多年的成长，渐渐形成为了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的款式，各大类又有纷纷繁杂的小类：

若是再加之屯子的住民自建房，简直中国的住房总量在这么多年的成长之下，要成为一笔胡涂账了。

现实住房面积远低于小康尺度

如是金融钻研院的研报也按照分歧的统计口径对城镇住房的四大类数据举行一一测算。

起首是按照2010年“六普”数据计较出2010年末城镇住房存量为196亿平方米。研报认为，这个数据是现稀有据中质量最高，涵盖范畴最广，数据最为靠得住的，它涵盖了房地产开辟商制作的商品房、各种保障性住房，也包含职工家眷宿舍和团体宿舍，还包含自建房、原屯子住房划转为城镇住房而发生的“农转城房”、小产权房等，净漏登率节制在0.12%之内，不足则在于上文提到的——因为是入户查询拜访，不少家有多套但只住一套，空置房未被计较在内。

在“六普”截至2010年末的数据根本上，采纳固定资产投资项下的住房完工面积（不含庄家）计较2011-2017年城镇住房完工面积增量。住房完工面积数据在官方的统计中比年来屡屡被表露说起。按照统计局的数据，新媒体“投资人”也曾计较得出，1998-2016年，这19年来天下的新增商品室第的完工面积为97.97亿平方米。如是金融钻研院研报经由过程加总和估算，获得的未包括投资500万元如下的城镇自建房和 “农转城房”的2011-2017年的城镇住房完工面积增量为66.90亿平方米。

综上，若是不斟酌空置住房，2010年城镇住房存量为196亿平方米，2011-2017年城镇新增住房67亿平方米，天下城镇住房共计263亿平方米，2017年城镇常住生齿数目为8.13亿，城镇人均栖身修建面积为32.35平方米。

若是按照中国度庭金融课题组和国度电网颁布的住房空置率折衷约15%算，2010年城镇住房存量为231亿平方米，天下城镇住房共计298亿平方米，城镇人均栖身修建面积为36.65平方米。但斟酌到中国独占的公摊面积后，海内利用面积仅为修建面积的约70%，也就是说，中国现实城镇人均住房面积仅为25.66平方米，固然修建面积到达了住建部“十三五”计划的2020年城镇住民人均住房修建面积35平方米，但现实住房质量和小康社会住房尺度相去甚远。

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房地产做增量仍是做存量？

若是和发财国度比拟，中国的人均城镇住房面积就更显得逼仄。数据显示，2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD陈述），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国河山交通部《2016年栖身实况查询拜访》）。因而可知，与大大都国度和地域比拟，我国人均住房面积照旧偏低。

从趋向上来看，自住房与租赁住房的比重固然列国不尽不异，但整体上以自有房为主，大要自有房与租赁房在7:3乃至8:2之间。以美国为例，按照2010年美国生齿普査成果，2010年全丽人口为3.09亿，此中65.1%栖身在自有房中，34.9%租房栖身；自有房均匀每户2.65人，租房户均匀每户2.44人。自有住房生齿比重跨越了70%。

中国自古有“安身立命”的古训，买一所屋子，成为了所有进城人的配合空想，从这个意义上说，中国住房市场，除住房质量（人均面积）外，总量市场也另有很大的成长空间。

从总量上看，有一个简略的估算逻辑。我国城镇住房总量靠近300亿平方米，截至2017年末总生齿约13.9亿，按58%的城镇化率计较，城镇生齿约8.062亿，若是要到达发财国度人均现实住房面积40平米的程度，住房总量要到达322.48亿平方米；若是要到2025年根基实现城镇化的70%，生齿连结根基不乱增加到14.5亿，那末城镇生齿约10.15亿，按人均现实住房面积的40平算，必要住房总量约406亿平方米。

从今朝看，房地产市场增量放缓是一个趋向，但将来房地产市场仍将蓬勃成长，一方面是存量市场的拆旧建新，好比已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%，这部门房源多为老旧住房，存在多种问题，没法知足城镇住民夸姣栖身需求，将来这部门存量的革新进级也有较大的市场空间。另外一方面增量市场也是一个很是可怕的数字，要晓得，1998-2016年天下的新增商品室第的完工面积为97.97亿平方隱適美, 米，而这19年来是中国房地产市场增量最快的时段，刨去租赁市场，将来的城镇化进程，守旧估算，要到达发财国度尺度，可能还将带来70亿平方米摆布的增量。

另有一个必要斟酌。顾云昌认为，将来中国房地产市场的成长除必要斟酌都会化外，跟着社会的成长，家庭小型化和老龄化将会是趋向，丧偶白叟茕居、年青人一人家庭愈来愈多。他援用数听说，发财国度一人家庭是15%-20%，中国如今是6%-7%，这也在必定水平上增长了住房套数。

不外如是金融钻研院的研报则存眷我国繁杂的城镇栖身系统，好比今朝保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的弥补总量已不低，将来应当连结不乱，不然会挤占过量的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初志。再好比小产权房约有73亿平方米，将来若何正当化也是一个很是辣手的问题。

房地产政策的公布绝对不克不及仅仅是为了调理房价，从底子上说是更好地促成房地产市场为人民安身立命办事。虽然上文咱们先容了多种估算方法和数据，但我国还没有正确把握天下住房总量和均匀住房状态，包含总面积、总套数、户型比例、举措措施状态、衡宇产权布局、各都会的家庭现实栖身状态等确切不争的究竟。而没有翔实的数据，就难以明白哪些住房问题最紧要的，是总量不足仍是贫富不均？总量缺少到何种水平？住房不均到何种水平？大中小都会是不是面对一样问题？这些问题得不到答复，就难以有用地制订住房政策。这些都影响着详细房地产政策的制订和施行结果，也影响着房地产开辟商将来的开辟决议计划、对将来市场的信念等。本年起头的天下小我住房数据联网在某种水平上能解决一部门增量产权的追查，但庞大的存量市场，仍然必要展开根本性的天下住房查询拜访，创建一个雷同中心银行小我征信体系的住房信息体系，若是这套体系再与实名制信息体系整合，它的意义将不但仅是为住房政策制订供给根本性数据，而是为社会各项奇迹的成长供给根据。