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12月初的香港，天气暖和，街景怡丽。从地铁中环站出来，走100多米，就可以达到皇后大道中18号的新世界大厦，华夏团体总部就在这座大厦当中。
进入大厦，穿过坎坷的办公区，我被引入华夏团体主席兼总裁施永青的办公室。这是时隔十年后，我第二次在香港见到施永青。
施永青的办公室与十年前同样，不到20平米，略显狭长。在他座椅暗地里的墙上，挂着一幅战国时的《沧浪之水歌》：沧浪之水清兮，可以濯減肥貼,我缨。沧浪之水浊兮，可以濯我足。
在对面的墙上挂着一幅国画《南津关》，南津关雄浑很是，是长江三峡的肇端点，也是中国大陆一二级平台的分界点。“水至此而夷，山至此而陵”。长江出南津关，便解脱了高峡幽谷的束厄局促，起头进入广宽的中、下流平原。
宁波籍、上海生、香港人的施永青身段高峻。他操一口粤腔国语，文质彬彬，慈目透剑气，温语藏机锋。
咱们从香港的房价聊起。
一、香港的屋子为甚么那末贵？！
（注：图中的“呎”约即是平方米的十分之一）
问题老套而又敏感，施师长教师并没有躲避，亦无玄谈，而是扎扎实实列出了几层次由，这些来由你彷佛早有感受但又不肯或不敢认可。
施永青说，人们感觉香港房价高，是由于香港人均匀收入的增长并无与房价的上涨同步。在香港这类都会，房价没必要反应大部门住民的采办力，它对应的是“用家”。
从市场供需来看，香港屋子的买家也不成能是所有住民。香港每一年的新居供给量只有约20000套。这个数字在曾荫权年月更低，年均10000套摆布，最低曾至8000套。
但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%，或说，只要不到1%、乃至0.8%的家庭买得起，也便可以了。
即使依照这个比率，也会有20万到30万个家庭买房，但只有2万套的供给量。怎样办？市场经济用代价来分派资本，房价就只有涨到此中90%以上的家庭买不起，或是不肯买的水平。
也许应当如许说，如今的房价简直不少人买不起，但这个“不少人”以外的人数，也绝对可以把新增供给量给消化掉。更况且，如今香港的屋子，不少乃至也不是卖给“用家”，而是卖给投资者的。
以是，如今香港的房价反应的实际上是投资者的偏好和气力。
投资者斟酌至多的，不是屋子的现实用处，乃至不是运营用处，而是值不值得举行资金设置装备摆设。若是投资者现时的偏好是房产，那就会有大量资金涌入。
从汗青履历上看，在黄金、债券、股票和房产当中，投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。到手后的投资者们感觉本身是妙手，会有乐成的路径依靠，因而会再加码。
此外一个误区，是人们总将房价与收入增加挂钩。
房产是投资性商品，而不是损耗性商品。损耗性商品固然要看新增收入的环境，收入增长，大师会吃好用好一点，不然就俭仆一点。屋子有投资功效，房价反应的是人们堆集财产以后，再举行设置装备摆设和转换的成果。
说到国度总体财产增加，每一年发财国度能有3%，成长中国度能有5%，都是至关冷艳的了，更不消说中海内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财产，存量财产“挪动”的能量常常比新增财产大很多。
若是板滞地依照国民财产的增加来观测房价，那你对房价的上涨，怎样也不会想得通。
2017年香港的经济增加到达3.7%，其实不算低。并且要出格注重一种不平衡：收入的中位数增加其实不快，但高收入人群的收入增加更快。如前所述，这部门高收入人群的绝对人数，就足以将香港每一年的新居供给吞掉。
笔者认为，最少内地的一线都会，正在复制香港房价故事。
二、为甚么不增长供给？
起首是有房价下跌社会不稳的前车可鉴。
在1997年香港回归及东南亚金融风暴事后，香港当局推出每一年供给八万五套居屋，致使供给大增，香港房价从1997年末到2003年第三季度，一向在跌，至多跌去70%。供房的香港人酿成负资产，就是欠银行的钱，比手里屋子的价值还高。
那时的供给量高到几多呢？2000年供给的新居套数到达10万套（包含福利性住房），如今才是4万多。
彼时，不只呈现负资产，由于当局的地皮卖地少，地皮收入就会削减，公事员还曾呈现过减薪潮。
据笔者所知，此次房价下跌引发香港社会的剧烈反弹，厥后香港特首董建华，未完成第二任期即告退，与此亦有瓜葛。以是，香港当局一向顾忌增长供给，拖低房价。
除此以外，人们对香港的印象是地少人多，地皮不敷用。但使人受惊的是，实在香港有大量地皮，此中40%是郊外公园。
香港用做都会成长的地皮，占比不外25%，此中用做室第的地皮仅占7%，这此中另有一些是用在低密度的村落丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。也就是说，只要再拿2%出来，便可以改良栖身面积50%。
地皮供给难以增长，有不少缘由。
起首是当局的外在制约很强，社会上各方的代表集团不少，另有环保人士，复耕人士等。否决声音较大，定见其实不轻易同一。好比，从70年月起头，香港已无农业，但另有农地；从90年月起头，香港已无工业，但另有不少工业用地。
另有诡计论述，某些人士不想当局顺遂解决住房问题，以使年青人连结对当局的压力和不满，以增长政治筹马。这类说法嘛，施永青不肯置评。
三、关于内地豪客、租售比和福利房
香港的八卦消息热门之一就是内地富豪赴港买豪宅。但施永青不认为这些豪客对香港房价有本色性影响。
“由于内地客人采办金额占香港新居贩卖总额的比例不跨越10%。”此中，新居多过二手房，豪宅多过平凡室第。若是从缴纳印花税的数目看，这个比例会更低，由于不少内地豪客都有香港身份，去掉这部门，内地客比例会降到3%—5%摆布。
固然总量未几，但由于是不肯定身分，以是对市场供需均衡的短时间影响仍是有的。
在笔者问到香港租售比（房钱售价比）是不是正常公道时，施永青有些小冲动：只要有人愿意去做（这个买卖），就是公道的了。若是分歧理，不会有人去做。原本没有人去做，硬下指令让人家做，才是分歧理、不正常的。
施永青指出，大部门香港人在有前提的环境下，固然是愿意买屋子而不是租屋子。“这仍是在租售同权的环境下。”
曾任过香港房委会委员的施永青认为，从国际比力而言，香港的福利房是做得不错的。由于二战后，香港的生齿是100万摆布，到如今已增到700万。
“看看南非约翰内斯堡、巴西里约热内卢、菲律宾马尼拉的穷户区，没有卫生举措措施、康健食水、黑帮横行。你敢进去吗？”
施永青奉告笔者，香港有50%住民住在私有衡宇，也就是内地所说的商品房内。有30%以上住民住在公屋（廉租房）内，还有10%以上住在居屋，雷同内地共有产权房，当局和居者持有比例是4：6或3：7。居屋不是无穷供给，采办居屋必要抽签，面积很小。
香港属于全世界人均收入很高的地域，怎样会解决不了栖身的问题？
施永青认为，缘由是地价过高。
解决法子是：当局应当让香港每一个家庭都有一次买到在便宜地皮上制作的衡宇的机遇。当局供给这种地皮，用香港人的付出能力来制约开辟商的订价。只要能赚到公道利润，开辟商就会兴修这种房产。
这类法子必要做好严酷的资历认定，好比，香港当地人；没有房产；只能自住，不克不及用于出租等投资用处；只能转卖与合股格人士。最佳再有一条，就是单套不克不及跨越50平米，由于平凡香港家庭的私有住房也就有这么大。
“如许划定了后，李嘉诚的儿子绝对不会来凑热烈。由于买了以后，除交费交税，没有其它用场。”施永青开打趣地说。
四、对内地楼市的见解
施永青信仰市场经济，但他认同内地低落房地财产在总体经济中的比例和首要性的做法。
“由于没有见过一个靠房地财产而壮大起来的国度。资本汇集在房地财产有两大问题：一是资本错配，大量集中于房地产，晦气于经济均衡公道成长。五矿、中粮、海运、船埠……，几近所有行业都去做房地产。二是城镇化会有阶段性瓶颈。开辟商不要再盖那末多屋子了，由陽萎治療,于没法子把它们利用好，不少屋子都空置。
至于去库存，施永青不觉得然。他认为，近两年来，内地的三四线都会去库存，只是替开辟商去了一部门库存，没有替社会去替库存。用了社会、社保、银行和市民的钱，解决了部门开辟商的资金周转，但并无解决资本错配的问题。关头要使三四线都会具有足够的就业机遇，才能吸惹人口流入或不流出，赐与楼市以长期的支持。
如今让开辟商矜持，就是让他们试试这个空置的味道。让他们从存眷互换价值转而存眷利用价值。开辟商们会发明，出租的回报还不到资金本钱的一半，这算好的投资吗？开辟商终会大白：再建更多的屋子没有效了。
固然，当局也不想房价呈现较着降低，由于经济会出问题。当局既不想让房价升得过高，也不想跌得太重，但这是很高难度的动作。
五、对付内地征收房产税的见解
内地房地产学的是香港模式，以是，先从香港的地产税谈起。
香港的房产税其实不因此衡宇的市场评估值来征的，而是按衡宇的房钱程度做为税基。并且税负不重，用处清楚。香港房产税分为三个部门：
一是地租或补地价，这是持有税，由于是按卖地时的地价征收，以是初期房产税额很小。
好比旷古城的地是100年前拿的，其地租每一个季度才数百港元，每一个业主分摊为0.03港元！旷古城的租期是999年，尚未到加租的时候。如今大部门地租，是按差饷估值的3%。
二是差饷。差是“警察”，就是中国旧称的差人。这项税收本来用处很纯真，是保持治安的开支，如今则是各项市政办事开支。它的征收是按房产房钱估值（由于屋子你本身还在住）的5.5%征收，每一年也许有微调。差饷本色是持有税。
三是物业税。这是屋子确在出租状况时征收的税。私人业主交房钱收入的15%，企业交房钱收入16.5%。每一年还可以有20%的扣头。
谈到内地的房地产税，施永青有些担忧，他认为，内地实际上是想以房产的市场估值为税基来收持有税，“如许的话，有一部门人会付不起这个税”。“平凡小老苍生你先不要去搞他，有些人是单元给他的屋子。收多了，造反了。”
施永青的主意是一步一步来。
起头只对空置衡宇征税。由于空置房是挥霍资本，要逼他卖出来或逼他利用。廉价也要租出去，使得房钱公道化。先将存量房资本盘活。
实际上是针对第二套房征税。最后才对大师广泛收一个比力低的税率。
至于内地有些专家指望房产税平抑房价，施永青认为，税要收得很高才管用，低了没有效。而房价会有颠簸，当局也不克不及把房产税率每一年变来变去。
六、对内地调控的见解
施永青认为，对“只住不炒”不克不及单方面理解，不克不及说彻底不要投资。屋子在物理本色和市场特点上，备有投资价值，这是不以人的意志为转移的。
起首，相对于来讲，地皮和屋子具备不灭性。其它商品会消散，最少是功效损失；
其次，在投资品中，屋子既可以使用又可投资。股票没有现实用处，宝贵物品拿到寺库去，就不克不及再用了。而屋子却可以一边用，一边典质，同时还升值。
第三，所有产物都要折旧，衡宇也折旧，但地皮不会折旧，其价值会跟着地皮上的投入增长或社会经济的成长而上升。
原本一个社会应当是得当鼓动勉励投资房地产，对老苍生来讲，这比投资股票更稳健，出格是买当地的房地产。
这类环境下，你让大师不要去投资房地产？这是挡不住的。你让他们随着喊标语可以，但让他们有钱不赚，你尝尝看吧。
对付调控和内地房价，施永青认为，当局屡次用房地产来救经济，颇有效，可是也留下不少后遗症，尾大不掉。此后，当局不想再用，想低落房地产在国民经济中的脚色和职位地方，但愿存量房可以或许在利用价值上表现更多，而不是在互换价值上表现过量。以是，才有了“房住不炒”的说法。
这类欲望是朴拙的，问题在于做不做获得。
此次调控，当局立场的焦点是不准涨价。当局很强力，这个调控方针短时间仍是能到达的，好比一两年时候。若是是三年，就不太好说了。
内地应当从香港房地产市场吸收的履历和教训，主如果是地皮供给。香港卖地没有杀鸡取卵，没有一会儿把地皮卖光。处所当局为甚么要这么快把这么多地皮卖掉？未来靠甚么？后面的人怎样办？
对房企拿地需矜持怎样看？REITs可以或许解决持久资金的问题吗？
施永青认为，房钱回报率低，重要由于房价高。而房价只反应了互换价值，没有反应利用价值。肯拿这类地的开辟商，应当是寄但愿于未来政策会松动吧。REITs没有效。它怎样解决回报率的问题呢？莫非你要去哄人吗？
七、怎么看中介的扩大、立异和转型？
施永青认为，在今朝的快速变革中，有的大型公司饰演了一个很首要的脚色。它们扩大、立异和转型的愿景弘远，出格是对互联网的引入，使得不少人对这个行业有新的指望，吸引的资金和人材都比行业本来的要多不少。
不少做金融、保险、装修、租赁行业都争相进入，从业职员和门店都大量增长。如今在内地，中介公司每位员工一年才开3宗买卖，我担忧，在大量资本进入的环境下，将来一小我只能做2宗，可以说产能已颠末剩。
很奇异，不少公司根基上不赚钱，也能够做下去。
一个社会，最佳大部门企业都要有机增加，就是靠本身赚来的钱去再投入，而不是重要靠本钱市场去成长，社会也要让企业有有机增加的情况。
如许做的益处是谋划模式颠末消费者验证，并愿意付钱。如许的企业才是好企业。固然如许做，成长会比力慢。
若是是不赚钱，只靠讲故事讲得好听，固然常常在本钱市场可以或许通行，但终极会造成不少挥霍。
出格必要注重的是，这类投资的钱，有时还不是有钱人的钱，而是经由过程卖信任，汇集平凡老苍生的钱。许诺8%的回报！哪里来的这个回报？本身做买卖都没有哇。未来就有可能血本无归。
如许投下去是要通缩的，活钱会酿成死钱。没法子就要发债，债发多了，钱就必定会贬值。
八、对租赁营业的大干快上怎样看？
施永青一笑：你问他赚不赚钱就大白了。
概况上看，提高租赁供给，对当局有益，对租户有益，未必会对企业有益。这么多屋子拿出去出租，供给量会增长，你说房租是涨仍是跌？
大师如今都在抢市占率，以是房钱订得低，但如许再加之装修等本钱增长，再加之点空置，企业就无法红利。有些企业一上手就50万套！说都能租出去，我感觉是账没有算清晰，没有算空置，只有毛利，没有净利。有的企业强项是履行力，做大事做难事。但真正红利是另外一回事。弄欠好，未来租赁板块会是负担。
九、“我是个无为而治的人”
正因如斯，施永青自称是一个无为而治的人，华夏也是一个“自组织”的企业。
在施永青看来，满怀抱负壮志，走不平常路要把事变做大，这是“他组织”举动。“他组织”電熨斗,的比重不大，天体、太阳系、星河系等，都不是由一小我或一张草图设计出来的，
实在，全球乃至宇宙都是“自组织”的，而是自立发展的，生命就是如许蜕变出来的。
如今的常识仿佛不少，实在咱们如今所懂的工具，只是一些显性的文字表达出来的常识，是世界上常识的一个极小的部门，真实的常识是自组织蜕变出来的。
咱们不要看不起自组织的能力。全部世界都是自组织前进和成长起来的，自组织的奇妙比科学家所晓得的，要多很多。
牛吃草可以产奶，就是说牛的身体晓得怎么把草酿成奶，这是如今若何顶级的科学家都做不到的。给他一堆草，让他变出奶来尝尝？
你转头看汗青，开国早期的时辰，中国也是颇有为的，三面红旗、人民公社、大炼钢铁，邓小平上台以后，中心做少一点，处所做多一点，当局做的少了，企业做多一点，开释出的出产力更大。
十、施永青的“左”
你可能想不到，今天兼有中国传统文化中无为而治思惟和西方古典经济学中市场经济原则的施永青，犹如当下活泼在香港政商学界的精英同样，四十年前曾是香港知名的左派青年。
对此，施永青笑言：若是你在三十岁以前不左，那就是没有抱负。若是在三十岁以后还左，那就是不晓得面临实际。
“可是我如今又起头变左了，”施永青半开打趣地说。
我的理念是劳动发生财产，本钱不参加人的劳动不会发生财产，不信你把把钱锁进保险箱，看看它们是不是能主动发生财产。
施永青认为，不少处所存在着至关水平的分派不公，造成贫富悬珠，成果内需不旺，由于“工资收入只占GDP的20%到30%。怎么可能用30%的收入来支持100%的增加呢？”
以是，施永青在本身60000多人的华夏团体内，施行了“三三三制”的分派轨制。即：利润中的三分之一给事情职员，三分之一给股东，三分之几回再三投资。
员工部门的发放尺度不消甚么繁杂的KPI，而是按原本的工资程度。总的工资是分母，你的工资是份子。由于工资是大师已接管的工具了，它根基反应了大师的绩效和价值。
直观的说，在华夏内部，下层员工是高发2或3个月的工资，中层主干高发17或18个月的工资，高层则到达20多个月。
“你看，华夏的营运是市场经济，分派倒是社会主义，我是否是很‘左’？”
访谈最后，一辈子阅尽南北，行事无问西东的施永青微笑着反问。 |
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發表於 2019-7-20 14:57:19
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